Вилла в Сочи с бассейном – объект под инвестиции

Инвестиции в недвижимость

Оценить потенциал Объекты в работе

Форматы

Четыре способа заработать на недвижимости в Сочи

Выбор формата определяется не объектом, а вашим горизонтом и отношением к риску. Ниже – сравнение по одним и тем же параметрам, чтобы решение принималось на цифрах, а не на эмоции от вида из окна.

ФорматВходГоризонтДоходностьРискМоя роль
Котлован – ключи от 3 млн ₽ 1,5–3 года 20–30 % за год средний Проверяю застройщика, землю и разрешения, держу бронь и веду до акта ввода. Взаимодействую с УК, сдаю в аренду и перепродаю
Перепродажа готового от 5 млн ₽ 6–12 месяцев 15–25 % за сделку низкий Нахожу лот с дисконтом, собираю смету, веду ремонт и упаковку, продаю
Апарт-отель под управлением от 2,5 млн ₽ доход с первого месяца 6–9 % годовых + прирост низкий Сравниваю программы операторов и считаю реальную доходность за вычетом комиссии и скрытых расходов
Участок и строительство от 10 млн ₽ 2–3 года 30–45 % за цикл Проверяю категорию земли и ВРИ, подбираю подрядчика, контролирую смету и сроки. Анализируем проект и выводим в продажу

Расчёт

Калькулятор доходности

Расчёт приблизительный: он не учитывает налоги, инфляцию и индивидуальные условия сделки. Прогноз роста и ставку аренды можно поменять руками – это ваши допущения, а не обещание доходности.

Результат

  • Стоимость на выходе–
  • Доход от аренды за срок–
  • Издержки на выходе–
  • Доходность за период–
  • Среднегодовая доходность–
  • Чистая прибыль–

Процесс

Как проходит сделка

От первого разговора до выхода из объекта. Сроки указаны по опыту последних сделок – на конкретном объекте они могут отличаться.

  1. Задача и сумма

    1 встреча

    Разбираем, какие деньги заходят в сделку, на какой срок и что для вас результат: быстрый выход, пассивный доход или сохранение капитала. От этого зависит формат, а не наоборот. А возможно, вам интересно и самим пользоваться, и перепродать.

  2. Подборка и расчёт

    3–7 дней

    Показываю 3–5 объектов под задачу с расчётом по каждому: вход, прогноз выхода, издержки, срок окупаемости. Считаю до просмотра, чтобы не влюбляться в вид из окна. Можем встретиться онлайн.

  3. Просмотры

    1–2 дня

    Смотрим шорт-лист вживую или онлайн, если вы не в Сочи: видеосвязь с объекта, отдельная съёмка того, что не видно на фото застройщика. Если захотите приехать в Сочи – встречу в аэропорту, размещу в отеле, покажу вживую город и проект.

  4. Проверка

    3–10 дней

    Документы, застройщик, история объекта, обременения, для земли – категория и ВРИ. До задатка. Если проверка не нравится – выходим из сделки, это нормальная часть процесса. Важно: в штате несколько юристов с опытом более 20 лет.

  5. Сделка

    1–30 дней

    Бронь, договор, расчёты через аккредитив или эскроу, регистрация. Веду до получения выписки и передачи ключей.

  6. Сопровождение

    весь срок

    Отслеживаю стадии стройки, подключаю ремонт и управляющую компанию, а к концу горизонта готовлю объект к продаже: съёмка, упаковка, показы.

Честно

Риски и что их снижает

Инвестиция в недвижимость – не депозит. Вот что может пойти не так и что я делаю, чтобы этого не случилось.

Стройка встанет или сдвинется

Срок ввода переносится – вместе с ним уезжает и ваш выход. Снижаю: беру только застройщиков с завершёнными очередями в Сочи, смотрю темп стройки по факту, а не по рендерам, и закладываю в расчёт срок с запасом.

Проблемы с землёй и документами

Самый частый способ потерять деньги в Сочи: категория земли, вид разрешённого использования, самострой, обременения. Снижаю: полная проверка до задатка, отказ от сделки, если хоть один документ не сходится.

Рынок не вырастет так, как в расчёте

Прогноз роста – допущение, а не обещание. Снижаю: считаю сценарий без роста вообще и проверяю, остаётесь ли вы в плюсе на одном приросте стадии готовности.

Деньги понадобятся раньше срока

Недвижимость – неликвидный актив: быстрый выход всегда с дисконтом. Снижаю: на входе честно проговариваем горизонт и не заводим в сделку деньги, которые могут понадобиться.

Загрузка апартаментов ниже обещанной

Операторы показывают доходность в лучший сезон. Снижаю: смотрю фактические отчёты по загрузке за полный год и считаю доходность за вычетом комиссии и простоев.

Смета ремонта или стройки вырастет

Превышение на 20–30 % – обычное дело. Снижаю: фиксированная смета с подрядчиком, резерв в расчёте и поэтапная оплата по факту работ.

Сейчас в работе

Объекты под инвестиции – 6 объектов

Строящиеся дома и лоты в комплексах с гостиничным оператором. По каждому посчитаю вход, прогноз выхода и срок окупаемости под вашу задачу.

Дом 330,4 м², участок 6 соток, Лазаревский район, Сочи Инвестиция

Дом в 3 минутах от моря в Нижней Хобзе

Лазаревский · 330,4 м² · 6 сот

22 500 000 ₽
Дом 215 м², участок 5 соток, Dream Village, Сочи

Коттедж в черновой отделке в Dream Village

Хостинский · 215 м² · 5 сот

45 000 000 ₽
Дом 300 м², участок 6 соток, Хостинский район, Сочи

Дом с баней и кинотеатром на Ручье Видном

Хостинский · 300 м² · 6 сот

148 000 000 ₽
Дом 350 м², участок 7 соток, Хостинский район, Сочи

Дом с подогреваемым бассейном на Ручье Видном

Хостинский · 350 м² · 7 сот

280 000 000 ₽
Апартаменты 53 м², 1-комн., Mantera Supreme, Сочи

Студия с длинным балконом в Mantera Supreme

Сириус · 53 м² · 2/8 этаж

106 800 000 ₽
Апартаменты 90 м², 2-комн., Mantera Supreme, Сочи

Две спальни и вид на море в Mantera Supreme

Сириус · 90 м² · 5/8 этаж

315 000 000 ₽
Все объекты

Вопросы

Частые вопросы

С какой суммы есть смысл заходить?

Порог зависит от формата: апартаменты под управлением – от 2,5 млн ₽, котлован – от 3 млн, перепродажа готового – от 5 млн, участок и строительство – от 10 млн. На небольшой сумме особенно важна ликвидность: подбираю лоты, которые легко продать на выходе, а не просто самые дешёвые. Напишите сумму – подскажу, какие форматы для неё подходят и сколько они реально приносят.

Что выгоднее – строящийся объект или готовый под аренду?

Это разные задачи. Строящийся даёт больший прирост, но деньги заморожены до ввода и дохода по дороге нет. Готовый под управлением приносит деньги с первого месяца, но растёт медленнее. Если капитал один и нужен результат через 2–3 года – строящийся; если нужен поток – апартаменты с оператором.

Можно ли выйти из сделки раньше срока?

Из строящегося объекта – по переуступке, обычно с дисконтом к рынку и не всегда быстро. Из готового – обычной продажей, срок экспозиции в элитном сегменте от двух месяцев. Поэтому горизонт обсуждаем на первой встрече: деньги, которые могут понадобиться раньше, в сделку не заводим.

Какие налоги и расходы кроме цены объекта?

На входе: госпошлина за регистрацию, при ипотеке – оценка и страховка. На выходе: НДФЛ с прибыли, если объект в собственности меньше минимального срока владения, и расходы на продажу. В калькуляторе выше это сведено в одну строку «издержки на выходе»; точные цифры по вашей ситуации считаем на встрече – я не налоговый консультант и по спорным случаям отправляю к профильному специалисту.

Работаете ли вы с ипотекой и рассрочкой?

Да. У многих застройщиков есть рассрочка до ввода дома и траншевые программы – они меняют расчёт сильнее, чем кажется: при рассрочке в сделку сразу заходит меньшая сумма, и доходность на вложенные деньги выше. Подберу программу под объект.

Что вы берёте за сопровождение?

По ряду объектов я выступаю отделом продаж – тогда комиссию платит застройщик или собственник, для вас сопровождение бесплатное. По остальным условия обсуждаем на первой встрече, до начала работы и в письменном виде.

Андрухина Марина Аккредитованный специалист
по элитной недвижимости Сочи

Посчитаем на ваших цифрах

Напишите сумму и срок, на который готовы зайти. Пришлю 3–5 объектов с расчётом по каждому: вход, прогноз выхода, издержки и срок окупаемости – без общих слов о перспективах рынка.

Написать в Telegram WhatsApp

Отвечаю в течение дня. Первая консультация и подборка – бесплатно.